新冠肺炎疫情能否导致租赁合同解除？

新冠肺炎疫情能否导致租赁合同解除？

今年，新冠肺炎疫情的出现，打乱了大家的生活节奏，随着疫情加深，疫情对旅游、运输、娱乐、工业等产生的影响正逐渐扩展。这其中，最叫苦不迭的应该是一些租赁合同的当事人。可以预见的是因新冠肺炎疫情导致的租赁合同纠纷会陆续进入司法程序。

对此，我们也注意到很多人认为新冠肺炎构成不可抗力，认为能够解除租赁合同。那么，真的如此吗？

首先，关于不可抗力的规定有这些：

《民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。第一百三十九条：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

那么，对于租赁合同中的承租人，是否就一定能用不可抗力解除合同或者免交租金呢？

答案是不一定。首先，若要达到解除合同的效果，则应当有疫情导致合同目的不能实现的情况出现。而根据目前的情况来看，疫情将在一定时间内得到控制，那么在履行期限内，疫情一旦结束，合同是可以继续履行的。

那么，不能解除合同，是否能够免除缴纳租金的责任呢？答案同样是不一定。首先，我们需要确定的是，在出现不可抗力之前，承租方一直在正常履行义务未出现违约，如果在疫情出现之前已经出现违约的，对于该违约责任是不能免除的。其次，在疫情出现之后，根据租赁合同的目的来看，如果租赁的是临街的商铺,是用于经营目的,那么因为疫情受到影响无法使用房屋，无法产生经济效益,加之当地政府也下发通知不能开业,这种情况下,由于租赁房屋而实现不了使用的目的，主张不可抗力提出减免租金是可以的。但如果租赁的是地下仓库,在疫情发生期间能够正常使用,存放货物等，或者租赁的房屋是用于居住，因为疫情防控需要隔离,但租户仍在居住，没有影响使用，在这些没有影响到使用的情况下,就不能主张免除支付租金的义务。

    所以，不可抗力并不是“免责金牌”。我们首先还是要呼吁大家遵循诚实信用的原则积极履行合同，不要存有任何侥幸心理。另外，如果真的因疫情影响到合同目的实现，根据法律规定主张不可抗力应该履行的通知和证明义务，因此大家需要保存好我方履约的证据、因不可抗力不能履约的证据、对方违约的证据等等。