什么是“买卖不破租赁”

什么是“买卖不破租赁” 

买卖不破租赁：是指买卖交易不影响租赁合同的继续执行。具体适用情形是，在租赁关系存续期间，因买卖转让房屋的，原房屋租赁合同仍继续有效。

“买卖不破租赁”是民法上的一项重要制度，该原则主要适用于房屋等不动产的租赁。此项规定，是为了保护承租人的利益，基于此制度，房屋出租人在将其所有的房屋出卖之前，应当承担相应的义务：一是提前通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权，二是遵循诚实信用原则，告诉买受人该房屋上负担着的承租义务。

但“买卖不破租赁”也有例外：如果房屋在出租前已经设立了抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不受该原则的限制，在这种情况下，买受人可以对抗承租人。当然，如果出租人（抵押人）在出租房屋之前已经告诉承租人该房屋已经抵押的，抵押权实现时所造成的损失由承租人自己承担，若出租人（抵押人）未告知，则抵押权实现所造成的损失，例如租金的损失、已经支出的装修费用等由出租人承担。

但是要注意，如果房屋在出租后才设立了抵押权，即先出租后抵押的，因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立，因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。

关键词：买卖不破租赁、租赁合同、买卖合同、出租人，买受人、承租人、抵押人、竞合冲突、不动产租赁

法律依据：

《中华人民共和国合同法》

第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国担保法》

第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第六十五条  抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。