房屋租赁合同中的自力救济

房屋租赁合同中的自力救济

裁判要旨：

承租人未能按约支付租金，出租人在催收租金未果的情况下，以实际行动的方式表明解除涉案合同，符合合同约定。因承租人违约导致租赁合同解除的，承租人应当承担违约责任。

案情简介：

2017年2月1日，赵某与被告运动公司签订了《房屋租赁合同》，合同签订后赵某依约向被告交付了租赁房屋。

合同履行过程中，运动公司未支付2018年2月1日往后的租金。2019年8月5日，因运动公司未按约定支付房租，赵某向壹运动发出租金催款单，要求壹运动在2019年8月31日前将所欠房租全部支付，赵某保留追偿权，但壹运动并支付租金。2019年10月30日，赵某以壹运动欲搬出健身器械为由，将租赁房屋大门封锁，并随后提起诉讼。

审理过程中运动公司以赵某锁门为由主张赵卿承担锁门行为给公司带来的损失。

一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告赵卿与被告运动公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示,依法成立,双方均应当按约履行。履行中，原告赵某向运动公司交付了合同约定的房屋，履行了合同的义务，运动公司未按约定支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。壹运动公司自2018年2月起未能按约支付租金，赵某在催收租金未果的情况下，以实际行动的方式表明解除涉案合同，符合合同约定。因此，运动公司违约导致租赁合同解除，运动公司应当承担违约责任。

评析：

自力救济是在特殊情况下，公力救济可能难以及时获得，私人若不立即采取积极行动，将导致严重后果，故法律允许当事人在符合特定条件的情况下实施自力救济。

本案中运动公司长期拖欠租金，赵某协商未果，为避免租金损失持续扩大，若正常起诉，则会因诉讼周期导致损失无法及时控制，且在承租人为支付租金的条件下，出租人已经享有单方解除权，自力救济行为亦能表明为做出解除的意思表示。出租人收回租赁物的方式并未影响租赁合同双方的权利义务，故无需承担任何责任，能够向承租人主张支付直至锁门之日的租金，并按合同约定承担违约责任。