样板房与实际交付的房子不一致的定

                   样板房与实际交付的房子不一致的认定

全装修房省去了业主装修的烦恼，但与购买未装修的房屋相比，购买装修房时，房屋买卖合同包含了房屋买卖合同和装修合同。除约定房屋买卖合同条款外，双方还应该对全装修的内容、建材用料的质材标准、品牌、等级、质量、工艺等进行约定。并且，购房者可以约定因其中任何一个合同义务履行不当而解除合同。

关于实际交付的房屋与样板房之间的一致性问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，实际交付的房屋与样板房之间必须一致，且必须是细节上的一致，才符合恰当履行。

第二种观点认为，应当区分毛坯房和装修房。如果样板房和实际交付的房屋均为毛坯房，只要实际交付的毛坯房经过验收合格即可。如果样板房和实际交付的房屋均为装修房，实际交付的房屋的装修材料与样板房必须一致。

我们认为，对于“一致”的判断，应当根据具体情况加以确定。样板房和楼盘模型属于售楼宣传材料之一种，其法律约束力应当与宣传资料一致。为了规范开发商在销售现场设置样板房和楼盘模型的行为，《商品房销售管理办法》第31 条作了相关规定。该条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。要求实际交付的房屋与样板房在每一个具体细节上都保持一致是不现实的。如果样板房和实际交付的房屋均为毛坯房，只要实际交付的毛坯房经过验收合格即可。如果样板房和实际交付的房屋均为装修房，实际交付的房屋的装修材料与样板房一致即可。如果实际交付的房屋和样板房之间一个为毛坯房、另一个为装修房，则二者之间难以比较。因此，前述办法所称的“一致”应当根据具体情况加以判断。