租户的优先承租权

租户的优先承租权

一、新旧法条对比

《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

新旧法之间的区别在于《民法典》赋予了承租人一项新的权利——“优先承租权”。何谓优先承租权，简而言之，即租户的租赁合同到期之后，房东想将该房屋租赁给其他人的，原租户想继续租赁，只要能够接受房东给新租户签署的新租赁合同的条件，就能够以此条为由继续租赁。

二、法律适用

法定优先承租权的行使条件包括以下几个要件：

　　第一，主张优先承租权必须是现实的租户

何为租户，通过订立租赁协议，承租房屋的当事人为租户，对租赁物享有占有使用的权利，在其已经占有使用的基础上，考虑出租人租赁房屋的目的在于租金，在保障出租人的目的同时，维持双方稳定的租赁关系，亦是本法条的考量。

在外上班租房有些时候难免会遇到工作调动租的房子还没到期，房东又不愿解除合同，要求依据租赁合同没收押金，不得已在各种平台上挂出，自行转租，及时减损。若有读者承租的房租是转租房就要注意了，租赁合同要遵守合同相对性原则，既居住在房屋内的次承租人只能基于转租合同向承租人主张优先承租权，不能向出租人主张，若房屋到期，房东想要将房屋出租给其他人，次承租人也无法对抗承租人。

第二，到期后要求出租人继续出租房屋

法定优先承租权的实质是法定的优先缔约权，即当出租人继续出租房屋时，承租人享有以同等条件优先缔结租赁协议以实现续租的权利，若出租人主观或客观上不继续出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋长时间无人承租等情况，出租人将不会与第三人缔结租赁协议，优先缔约权则无从谈起。

第三，需满足同等条件

为了保障出租人的利益，行使优先权必须在同等条件下行使，即，租金支付方式，租赁期限，租赁房屋用途等出租人就该房屋出租设置的一系列条件。承租人想要行使优先承租权时，必须先接受新租赁合同的所有条款，才能避免给出租人带来不利影响。

设置“同等条件”款项作为承租人行使优先承租权的重要条件，既能保障出租人的利益，也能限制承租人滥用权利。

Tips：本条中只规定了“同等条件”并未规定优先承租权的行使期间，如果对期间不加以限制，有悖于法理——“法律不保护躺在权力上睡觉的人”，因此行使优先承租权应当在一定期限内提出，可以参考公司股权转让的优先购买权的行使期间，或者由出租人通知其行权期间。