抵押不破租赁

抵押不破租赁

一、法律规定

1、《中华人民共和国民法典》

第四百零五条　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

　　第五十四条　动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：

　　（一）抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；

　　（二）抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；

　　（三）抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持；

　　（四）抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。

第十四条　租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）

　　第三十一条　承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

二、租赁房屋存在抵押登记对承租人的影响

（一）租赁前已办理抵押登记

签订租赁合同时，出租人所有的房屋已经办理抵押登记的，承租人占有使用租赁的权利不得对抗抵押权人申请拍卖执行承租房屋，只能基于租赁合同要求出租人承担违约责任。

（二）租赁后办理的抵押登记

签订租赁合同时，出租人所有的房屋未办理抵押登记的，承租人租赁并占有使用后，出租人将房屋抵押给第三人，抵押权人申请拍卖执行承租房屋后，承租人仍然可以基于租赁合同继续占有使用租赁房屋。