出租人出卖租赁房屋未通知承租人，承租人能否以侵害其优先购买权为由主张房屋买卖合同无效？

一、裁判要旨

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

二、司法案例

【案号：（2020）最高法民申603号】

本院认为，根据本案一审、二审判决和但步云再审申请的理由，本案的主要争议焦点为：本案二审未支持但步云的赔偿请求，是否正确。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，在涉案房屋已由案外人取得物权情况下，未影响但步云对涉案房屋承租使用。但步云未能就绿地置业公司侵犯其优先购买权所造成的实际损失进行举证，且在(2017)宁01民初54号案的庭审中，就但步云是否愿意按照绿地置业公司出售给杨宏福等三人的价格及同等条件购买涉案房产，经原一审法院释明后，但步云庭审后向原一审法院的答复意见为现阶段无购买该房产的意向的意思表示。根据以上事实和法律规定，二审法院认定不支持但步云的赔偿请求，该认定并无不当，本院予以维持。

三、法律依据

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

另外，基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应当按照《民法典》等相关法律有关合同效力的规定进行判断。对此，《民法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，出租人与第三人订立的房屋买卖合同自成立时生效，即便未办理物权登记，也不影响该买卖合同的效力。

四、注意事项

1、优先购买权的行使应当符合以下四个构成要件：一是承租人和出租人之间应当有合法有效的租赁合同关系；二是承租人必须占有租赁物；三是出租人必须有出卖租赁物的意思表示；四是承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。一般认为出租人在履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，即可视为承租人放弃对该房屋的优先购买权。

2、承租人的优先购买权受到侵害时应如何保护，我国法律并未作明确规定。但民事赔偿以填补损失为基本原则，对于因为优先购买受到侵害引起的损害赔偿，应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断。

（仅结合个案讨论分析，因民事纠纷各不相同，此文章仅供参考）