未办理登记备案手续对租赁合同效力的影响

一、法律规定

（一）《中华人民共和国民法典》

第706条“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力”。

第502条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第143条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》

第54条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。

（三）商品房屋租赁管理办法

第14条“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案”。

第23条“违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款”。

二、条文解读

通过房屋租赁合同备案登记对租赁合同效力的影响的讨论，我们可以发现房屋租赁合同的备案登记制度并非为法律规定的批准生效要件。根据《民法典》第143条的规定，双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，意思表示内容不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗的，民事法律行为即有效。结合合同篇的502条，法律、行政法规规定需要登记备案的，登记备案后生效。首先《商品房屋租赁管理办法》作为住房和城乡建设部发布的部门规章，不能作为确认合同效力的依据。而《城市房地产管理法》第54条虽然有关于房屋租赁合同应当办理登记备案手续的规定，仅为双方需要将租赁合同的相关权利义务向房屋登记部门备案，并未规定租赁合同自房屋管理部门登记备案后生效，因此即使未办理登记不会影响合同效力。

因此，此种备案登记并非为法律、 行政法规所规定的应当办理批准、登记等手续生效的情形，从以上法律条文推演，可明确得出房屋租赁合同 在未设置其他生效条件时，其效力自成立时生效，未办理备案登记不会对合同效力产生影响。