转租期间超过承租期间的合同效力问题

转租期间超过承租期间的合同效力问题

一、法条指引

（一）《中华人民共和国民法典》第七百一十七条

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

（二）《城镇房屋租赁合同司法解释》第15条

（法释[2009]11号，2020年已修改）

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

二、立法背景

本条系《民法典》吸收2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条而来，对超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力作出规定。

承租人在租赁期限内经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限应以承租人所享有的租赁期限为限，因承租人承租后本身对租赁物就享有占有、使用、收益的权利，且经出租人同意后即拥有转租的处分权，该权利基础也仅限于因合同取得的权利，即对应的承租期限内转租。故超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，立法者结合社会时间保障社会稳定，在立法过程中吸收原司法解释的规定，以但书形式高度尊重民法的意思自治，认可出租人对自身租赁物的处分的意思表示。

三、条文解读与法律适用

本法第716条明确规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，即承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给第三人，在出租人与承租人，承租人与次承租人两层法律关系。租赁权本质上是一种债权，次承租人对租赁物享有的权利除次承租人与出租人达成其他约定外，不可能超越承租人对租赁物享有的权利，因转租是承租人与次承租人之间单独签订租赁合同，故转租后原租赁合同仍继续有效，承租人与出租人的关系不受影响，三方之间仅需履行对自身的合同相对方承担义务，行使权利。

《城镇房屋租赁合同司法解释》在起草过程中对该争议问题进行了梳理。转租合同的合同性质角度出发，转租合同在一定意义上具有对出租合同的附属性。承租人转租依据的是其与出租人订立的出租合同，其权力基础是来源于出租人赋予的租赁权，以及经出租人同意后的有限制的处分权，故转租合同具有一定的依附性。如转租合同约定的租赁期限超出承租人的剩余租赁期限，承租人即是超越原有处分权的行为，但同时也应考虑社会时间以及当事人的意思自治，结合实证考察与价值取向等诸多考量因素，原司法解释第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”《民法典》第717条规定基本上延续了该司法解释对于租赁期限内外予以分别考量的思路，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，但是出租人表明愿意延长承租人租赁期限等其他追认效力的意思表示，则可视为瑕疵得到补正，超出承租人租赁期限的期间也能有效。